대출용어 LTV, DTI, DSR 뜻과 차이점

올해 7월부터 대출한도가 줄어든다는 소식이 있습니다. DSR 규제가 확대된다고 하는데요. 뉴스나 기사를 볼때 부동산 정책에 항상 등장하는 용어가 있습니다. 주택담보대출을 받기위해서 은행을 방문해도 항상듣게되는 용어입니다.

 

대출의 종류

대출의 종류에는 크게 두 가지로 담보대출과 신용대출이 있습니다.

• 담보대출: 내가 사려고하는 집을 담보로 대출하거나 내가 이미 가지고 있는 집을 담보로 대출을 받을 수 있음. 집을 담보로 받는 대출이기 때문에 은행 입장에서는 안정적이며 그로 인해 이자가 낮음.
• 신용대출: 말그대로 나의 신용을 판단받아 대출을 받을 수 있음. 신용대출의 경우 한도가 그리 높지도 않으며 금리가 높음.

보통 집을 사려고 할때 큰 부자가 아닌 이상은 은행에서 대출을 받는 것이 보통입니다. 은행에서는 개개인의 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가하여 대출금액을 정하게됩니다. LTV, DTI, DSR은 개인에게 돈을 빌려줄때 얼만큼의 돈을 빌려주겠다는 기준을 정할 때 필요한 기준들입니다.

• LTV: 집 값에 따른 기준으로 돈을 빌려줌
• DTI: 내가 버는 연봉의 기준으로 돈을 빌려줌
• DSR: 내가 가지고 있는 빚을 기준으로 돈을 빌려줌(신용대출, 학자금대출, 자동차할부금 등)

 

LTV

Loan To Value ratio의 약자(Loan: 대출, Value: 가치, Ratio: 비율)로 집값대비 얼마나 빌릴 수 있나 하는 주택담보인정비율입니다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 가치 비율입니다. LTV의 경우 포인트가 '주택가격'에 있습니다.

• EX) LTV 60% / 1억 아파트 소유시 해당 집을 담보로 하는 경우: 1억원의 60%인 6천만원의 돈을 빌릴 수 있음.
• EX) LTV 40% / 5억 아파트 소유시 해당 집을 담보로 하는 경우: 5억원의 40%인 2억원의 돈을 빌릴 수 있음.

주택을 5억에 샀다고 해서 5억을 모두 인정해 주는 것은 아니며 부동산은 시세, 감정을 의뢰하여 가치를 평가하게 되는데 아파트의 경우 국민은행에서 고시하는 KB시세를 기준으로하며 갱며의 경우에는 감저가 등의 공신력 있는 평가자료가 담보가치를 결정합니다.

• EX) LTV 40 % / 5억에 아파트를 매수 한 경우 대출 당시 4억으로 가치가 하락한다면 4억의 40%인 1억 6천만원의 돈을 빌릴 수 있음.

그러므로 대출을 받을때 KB시세가 얼마나 인정해주는지를 확인해봐야 합니다.

그리고 LTV는 주택뿐 아닌 공장이나 오피스텔, 상가 등의 부동산을 담보로도 대출 받을 수 있습니다.

 

DTI

Debt to Income의 약자(Debt: 빚, 부채 / Income: 소득 , 수입)로 총부채상환비율로 소득대비 얼마나 빌릴 수 있는지에 대한 비율입니다. DTI의 경우는 포인트가 '연봉'에 있습니다. 연간 갚아야 할 돈이 수입의 일정금액을 넘지않도록 빌려주게 됩니다.

• EX) 1년 연봉 5천만원, DTI 40%인 경우: 2천만원, 연간 상환원리금(원금+이자)가 2천만원을 넘지 않는 선에서 대출
• EX) 1년 연봉 1억원, DTI 50%인 경우: 5천만원, 연간 상환원리금(원금+이자)가 5천만원을 넘지 않는 선에서 대출

2천만원, 5천만원을 빌려서 어떻게 집을 살 수 있나요? 라고 하실수도 있지만 이는 "연간" 원리금상환액으로 생각하시면 됩니다. 보통 20~30년 장기 상환으로 대출을 받게됩니다.

• EX) 20년 상황이라면, DTI는 연간 2,000만원 * 20년 = 4억원을 빌릴 수 있음.

 

DSR

Debt Service Ratio의 약자로 DTI와 성격이 비슷합니다. 총부채상환비율로 1년 수입과 빚을 갚는데 들어가는 돈을 비교하여 대출금액이 정해지게됩니다.

• DTI: 주택담보대출(원금+이자) 상환액 + 기타대출(이자) 상환액
• DSR: 주택담보대출(원금+이자) 상환액 + 기타대출(원금+이자) 상환액

DSR은 주택담보대출 뿐만 아니라 모든 대출(차할부금, 학자금대출, 신용대출 등)을 포함합니다. 또한 다른 대출의 이자만 고려하는 DTI와는 다르게 원금상환까지도 같이 고려를 하게됩니다.

 

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